譲渡所得とは？

「譲渡」とは、自分が所有している資産を移転させる行為のこと。譲渡と聞くと、無償でなにかを譲り受けるイメージをもつ人もいるかもしれませんが、有償無償は問われません。

まずは、譲渡所得がどのようなものなのかを確認しておきましょう。

譲渡所得とは資産の譲渡による所得のこと

譲渡所得とは、資産の譲渡による所得のこと。確定申告における譲渡所得は主に「不動産（土地建物）の譲渡所得」「株の譲渡所得」「不動産・株以外の譲渡所得」に分かれます。

主な譲渡所得

• 不動産（土地建物）の譲渡所得：土地建物の譲渡による所得
• 株の譲渡所得：株式・上場株式・一般株式の譲渡による所得
• 不動産・株以外の譲渡所得：ゴルフ会員権・金地金、宝石・美術品：船舶・権特許権・著作権・土石などの譲渡による所得

それぞれの譲渡所得の概要や計算方法は後ほど詳しく解説します。

※1：国税庁｜No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
※2：国税庁｜No.1460 譲渡所得(土地、建物及び株式等以外の資産を譲渡したとき)
※3：国税庁｜No.1463 株式等を譲渡したときの課税(申告分離課税)

譲渡所得に含まれないもの

なお、生活用動産の譲渡による所得は、譲渡所得に含まれないため注意が必要です。

生活に通常必要な動産とは

• 所有することが「通常」かつ「必要」であると考えられる物
• 家具・衣服・自動車・書籍・など、30万以下の物が目安

他にも以下のものは譲渡所得に含まれません。

譲渡所得に含まれないもの

• 競売などにより資産が譲渡されたことによる所得
• 貸付信託の受益権（委託者が得る利益の配当を受ける権利）の譲渡による所得
• 農林中央金庫法に基づいて発行が認められた「農林債」の譲渡による所得
• 国に重要文化財を譲渡した際の所得
• 債務処理計画に基づき資産を贈与した場合の所得

譲渡所得に似た他の所得

さらに、以下の所得は譲渡所得ではなく、別の所得に含まれるため注意しましょう。

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長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い

譲渡所得は、譲渡する資産の所有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い

• 長期譲渡所得に該当する資産：譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるもの
• 短期譲渡所得に該当する資産：譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下もの

長期譲渡所得と短期譲渡所得では税率が異なるため、間違わないように注意が必要です。

確定申告における譲渡所得の課税方法とは？

確定申告とは、1年間の所得や控除額を計算して、所得税を申告納税する手続きのこと。10種類ある所得の所得税を計算する方法には、大きく分けて「総合課税」と「申告分離課税」の2種類があります。

総合課税とは、総合課税対象の所得を合計し、その合計所得に対して税額を計算する方法。一方、申告分離課税とは、他の所得と合算せずに該当所得を分離して税額を計算する方法です。

確定申告を行う際には、所得による課税方法の違いを把握する必要があります。

■譲渡した資産別の課税方法

譲渡所得は譲渡した資産により課税方法が異なるため、注意が必要です。

※4：国税庁｜No.3105 譲渡所得の対象となる資産と課税方法

不動産の譲渡に関する譲渡所得の計算方法とは？

確定申告における譲渡所得は、譲渡することにより得た収入全額が所得になる訳ではありません。まずは、土地建物による譲渡所得の計算方法を確認していきましょう。

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※5：国税庁｜No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)

計算方法は【譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額】

土地建物による譲渡所得は「譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額」で計算します。

譲渡収入金額とは、土地建物を譲渡する対価として受け取った金額のこと。譲渡した土地の固定資産税や都市計画税相当額を受け取った場合は、その金額も譲渡収入金額に含まれます。

取得費とは不動産の購入代金や仲介手数料にかかる費用のこと

取得費とは、土地建物の購入費用や不動産会社に支払った仲介手数料などの合計金額のこと。主に以下の費用が含まれます。

土地建物に関する取得費

• 購入費用
• 建築費用
• 不動産取得税・登録免許税・印紙税などの税金
• 測量費用
• 設備費用
• 仲介手数料　など

取得費が譲渡収入金額の5％未満の場合は、譲渡収入金額の5％相当額を取得費として計算します。

なお、建物は年月が経過することにより価値が減少するため、購入費用や建築費用全額が取得費になる訳ではありません。建物の取得費は、「建物の購入費用（建築費用）−所有期間中の減価償却費相当額」で計算します。

※6：国税庁｜No.3261 建物の取得費の計算

譲渡費用とは土地建物を売るために直接かかった費用

譲渡費用とは、土地建物を売るために直接かかった費用のこと。主に以下の費用が含まれます。

土地建物の譲渡費用とは

• 売るための仲介手数料
• 売主が負担した印紙税
• 測量費用
• 売却のために借主に支払った立退料
• 売却のために建物を取壊した際の取壊し費用・損失額
• 売却のための建物の補修費用
• 借地権の名義書換料　など

土地建物の維持や管理のためにかかった修繕費や固定資産税などは、譲渡費用に含まれないため注意しましょう。

※7：国税庁｜No.3255 譲渡費用となるもの

不動産の譲渡に関する特別控除とは

土地建物による譲渡所得には一定の条件を満たすと適用される「特別控除」があります。

■不動産の譲渡に関する特別控除

上記の特別控除は一定の要件を満たしたうえで上記に該当する場合に適用されます。詳しい要件は国税庁のホームページをご参考ください。

なお、土地建物の譲渡所得から差し引ける特別控除の限度額は年間5,000万円までです。

※8：国税庁｜No.3223 譲渡所得の特別控除の種類
※9：国税庁｜No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例
※10：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
※11：国税庁｜No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
※12：国税庁｜No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除

居住用家屋（マイホーム）の譲渡所得の課税の特例とは？

マイホームを譲渡した際に一定の要件を満たす場合には、課税の特例が適用されます。

譲渡益がある場合の特例

マイホームを譲渡した結果、譲渡益があり、一定の要件を満たす場合には、以下の特例が適用されます。

3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除の特例とは、「不動産の譲渡に関する特別控除」で解説した「居住用財産を譲渡した場合の特例控除」のことです。

マイホームを譲渡した結果、譲渡益がある場合は、長期譲渡所得と短期譲渡所得のどちらの場合でも最高3,000万円が控除されます。

軽減税率の特例

軽減税率の特例とは、マイホームを譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合に、通常より軽減された以下の税率で所得税を計算できる特例のことです。

■軽減税率の特例

買い替えの特例

買い替えの特例とは、以下の要件をすべて満たす場合に、譲渡益の納税期限を先に延ばせる特例のことです。

買い替えの特例の要件

1. マイホームを譲渡した年の前年から翌年までの間にマイホームの買い替えをした
2. 譲渡価格が1億円以下
3. 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている
4. 居住期間が10年以上ある

ただし、買い替えの特例は、3,000万円の特別控除の特例、軽減税率の特例とは併用できません。

譲渡損失がある場合の特例

所有期間5年超のマイホームを譲渡した年の1月1日時点で、譲渡損失が生じた場合、以下の特例により他の所得と損益通算が可能になる特例があります。

新たにマイホームを買い換える場合の特例

「マイホームを譲渡した年の前年から翌年までの間に新たなマイホームを取得し、年末の段階で新たなマイホームの住宅ローン残高がある」など、一定の要件に該当する場合、譲渡損失の金額は、損益通算もしくは繰越控除できます。

新たにマイホームを買い換えない場合の特例

「マイホームの譲渡契約日の前日の段階で住宅ローン残高があるマイホームを譲渡した」など、一定の要件に該当する場合、譲渡損失の金額は、損益通算もしくは繰越控除できます。

※13：国税庁｜土地や建物を売ったとき

不動産の譲渡による譲渡所得の税率・所得税・住民税の計算方法とは？

土地建物の譲渡による所得は以下の税率で計算します。土地建物の譲渡所得は申告分離課税になるため、他の所得と合算しないように注意しましょう。

土地建物の譲渡所得の税率（所得税・住民税）

• 短期譲渡所得（所得税）：課税短期譲渡所得金額×30％
• 短期譲渡所得（住民税）：課税短期譲渡所得金額×9％
• 長期譲渡所得（所得税）：課税長期譲渡所得金額×15％
• 長期譲渡所得（住民税）：課税長期譲渡所得金額×5％

なお、2013年から2037年までは、所得税の他に復興特別所得税として「基準所得税×2.1％」も課税されます。（小数点以下、切り捨て）

例として以下のケースの所得税と住民税を計算してみましょう。

前提条件
購入時期：20年前
譲渡した物：建物・土地
譲渡価格：5,000万円
取得費：3,000万円
譲渡費用：300万円
特別控除：なし

計算式

• 課税譲渡所得：5,000万円−（3,000万円＋300万円）＝1,700万円
• 所得税：1,700万円×15％＝2,550,000円
• 住民税：1,700万円×5％＝850,000円
• 復興特別所得税：2,550,000円×2.1％＝53,550円

※14：国税庁｜No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
※15：国税庁｜No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

株式による譲渡所得・税率の計算方法とは？

次に、株式による譲渡所得の計算方法・税率を確認していきましょう。

※3：国税庁｜No.1463 株式等を譲渡したときの課税(申告分離課税)
※16：国税庁｜No.2240 申告分離課税制度

株式による譲渡所得の計算方法

株式による譲渡所得は、「譲渡収入金額−（取得費＋売却手数料等）」で計算します。

取得費は「1単位当たりの価格×株数」、1単位当たりの価格は「（取得時の単価×株数）＋手数料＋消費税）÷取得株数」で計算します。

なお、相続や取得時期が古いことにより取得費が不明な場合は、譲渡価格の5％相当額を取得費とすることが可能です。

株による譲渡益は確定申告が必要？配当益や損失がある場合の対応も！

※17：国税庁｜No.1464 譲渡した株式等の取得費

株式による譲渡所得に関する税率・所得税・住民税の計算方法

株式による譲渡所得に関する税率は以下の通りです。

株式による譲渡所得に関する税率

• 所得税：15％
• 住民税：5％

なお、2013年から2037年までは、所得税の他に復興特別所得税として「基準所得税×2.1％」も課税されます。（小数点以下、切り捨て）

不動産・株式以外の譲渡による譲渡所得・控除額・税率の計算方法とは？

最後に、不動産・株式以外の譲渡による譲渡所得・控除額・税率の計算方法を確認していきましょう。

不動産・株式以外の譲渡による譲渡所得には「ゴルフ会員権・金地金、宝石・美術品：船舶・特許権・著作権・土石」など、目安として1つの価額が30万円を超えるものが含まれます。

ただし、家具・衣服・自動車・書籍・などの生活に通常必要な物を譲渡したことによる所得は、譲渡所得に含まれません。

不動産・株式以外の譲渡による譲渡所得の計算方法

不動産・株式以外の譲渡による譲渡所得は、「譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）−50万円（特別控除額）」で計算します。

取得費には、譲渡した物の購入費用や手数料、・設備費や改良費などが含まれます。ただし、時間が経過することにより価値の下がる資産については減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費になります。

譲渡費用とは、修繕費など売るためにかかった費用のことです。

※18：国税庁｜No.3152 譲渡所得の計算のしかた(総合課税)

不動産・株式以外の譲渡による譲渡所得の課税方法・税率・所得税の計算方法

不動産・株式以外の譲渡による譲渡所得の課税方法は、以下の所得と合算して所得税や住民税の計算をする「総合所得」になります。

総合課税対象の所得

• 利子所得（源泉分離される所得・特定公社債等の利子等を除く）
• 配当所得（源泉分離される所得を除く）
• 不動産所得
• 事業所得
• 給与所得
• 譲渡所得（土地・建物・株式等の譲渡による所得を除く）
• 一時所得（源泉分離される所得を除く）
• 雑所得（株式等の譲渡による所得・源泉分離される所得を除く）

譲渡所得の他に上記の所得がある場合は、すべての所得を合算してから、以下の税率を掛けて所得税を計算します。

ただし、所有期間が5年を超える物を譲渡したことによる長期譲渡所得の場合は、譲渡所得の1/2に該当する金額が譲渡所得額になるため、注意しましょう。

総合課税の税率

不動産・株式以外の譲渡による譲渡所得を含む総所得額を計算したら、以下の表に当てはめて所得税を計算します。

■所得税の税率

なお、2013年から2037年までは、所得税の他に復興特別所得税として「基準所得税×2.1％」も課税されます。（小数点以下、切り捨て）

※19：国税庁｜No.2260 所得税の税率

まとめ・譲渡所得がある場合は特別控除に該当するか確認することが重要！

確定申告における譲渡所得は主に「不動産（土地建物）の譲渡所得」「不動産・株以外の譲渡所得」「株の譲渡所得」に分かれます。

譲渡する物により課税譲渡所得の計算方法も異なり、一定要件に該当する場合は所得から控除できる金額もあります。控除できる金額が大きいほど、所得税や住民税が軽減されるため、それぞれの所得に対する計算方法や特別控除を把握することが重要です。

参考資料

国税庁｜No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
国税庁｜No.1460 譲渡所得(土地、建物及び株式等以外の資産を譲渡したとき)
国税庁｜No.1463 株式等を譲渡したときの課税(申告分離課税)
国税庁｜No.3105 譲渡所得の対象となる資産と課税方法
国税庁｜No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)
国税庁｜No.3261 建物の取得費の計算
国税庁｜No.3255 譲渡費用となるもの
国税庁｜No.3223 譲渡所得の特別控除の種類
国税庁｜No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例
国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
国税庁｜No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
国税庁｜No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
国税庁｜土地や建物を売ったとき
国税庁｜No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
国税庁｜No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
国税庁｜No.2240 申告分離課税制度
国税庁｜No.1464 譲渡した株式等の取得費
国税庁｜No.3152 譲渡所得の計算のしかた(総合課税)
国税庁｜No.2260 所得税の税率